Är det möjligt att komma runt vinsbeskattning på sitt hus?
Visste du att detta är möjligt? För det är det men det finns vissa hakar för att man ska kunna bli av med skatten nu och att köparen skall slippa stämpelskatt. Vi går igenom det.
Svensk rätt har något som heter “huvudsaklighetsprincipen”. Det innebär i praktiken att om det är “blandat fång” vilket med enklare ord är att “på det sätt någon har förvärvat” något. Det kan ske genom gåva, arv, köp.
I det fall det är en blandning av exempelvis köp och gåva ser lagstiftningen till den del som är störst och räknar då hela till denna kategori.
I fall du eller dina föräldrar exempelvis har en fastighet de vill sälja till dig kan ni alltså slippa kapitalvinstbeskattningen nu.
Detta är väldigt fördelaktigt och det är inte så många som är medvetna om detta och därför sker inte denna typ av affärer speciellt ofta.
Själv har jag haft möjligheten att utnyttja detta och tänkte därför gå igenom detta.
Förutsättningar är följande
Det måste finnas någon närstående i skattelagstiftningens mening. Föräldrar barn är ett givet samband och när det gäller företag är gränsen att man måste äga minst 40% av bolaget. Men det vi går igenom här är hur man skattemässigt kan undgå beskattning på försäljningen här och nu.
Mitt exempel är följande.
Min pappa var ensam ägare till fastigheten, taxeringsvärdet var cirka två miljoner kronor. Hans anskaffningsvärde var cirka 300.000 kr. Det innebär att om han skulle sälja huset för exempelvis 2,5 Mkr skulle en beskattning utgå med 2/3 av vinsten och vinstskatten är på 30% alternativt om man räknar på hela beloppet är vinstskatten 22%.
2,5 Mkr (försäljningspris) – 0,3 Mkr (anskaffningsvärde) – 0,1 Mkr (mäklararvode) = 2,1 Mkr som skall beskattas.
0,22 * 2,1 Mkr = 462.000 kr
I praktiken innebär det att min pappa kunde sälja huset (utan att förlora en krona för 2,5 Mkr – 0,1 Mkr -0,46 Mkr = 1,94 Mkr. Vilket också gjordes!
Hela köpet räknades som gåva då försäljningspriset var under taxeringsvärdet OCH kraven för gåva är uppfyllda då det är närstående.
Slutsatsen är att om jag köper pappas hus hade jag tillgång till pengar som inte är mina. Alternativet hade varit att min pappa sålt huset till någon annan och fått 1,94 Mkr i handen. Dessa pengar räcker inte för att köpa ett nytt hus vilket innebär att jag i så fall skulle behöva låna mer pengar av banken.
Noga är att skatten inte försvinner då den i framtiden skall betalas in. Skatterättsligt faller jag i säljaren (min pappas) ställe och övertar alltså hans anskaffningsvärde på 300.000 kr.
MEN, notera det stora MEN. Det innebär att jag kan använda och låna pengar av banken på husets totala värde. Jag kan använda pengar som annars skulle till Skatteverket och ett värde på 2,5 Mkr som växer med samma hastighet som 1,94 Mkr blir i kronor och ören i framtiden.
För att vara tydlig
Värdet på huset är 2,5 Mkr
Vid en försäljning finns bara 1,94 Mkr att investera.
Båda växer med 10% vilket gete 194.000 kr respektive 250.000 kr
Det innebär att pengarna som skulle till Skatteverket kan arbeta fullt ut dessutom finns möjligheten att njuta av ett dyrare hus än vad som annars skulle vara möjligt.
En del tänker, men pappa behöver sina pengar nu. Ja det fick han men han fick dem efter jag tagit upp lån i Nordea och på tillträdesdagen precis som om han hade sålt huset till någon annan.
Skillnaden för alla är att skatten försvinner här och nu, mer pengar kan växa OCH det är inte säkert att beskattningen finns kvar i dess nuvarande utformning den dagen ni i er tur säljer så utnyttja möjligheten om ni har den. Skatten lär inte gå upp då den internationellt är ganska hög.